Beim Thema Immobilien sind steuerliche Belange niemals weit entfernt. Wir zeigen, mit Fokus auf Privatpersonen, auf, was diesbezüglich zwischen Kauf und Verkauf anfallen kann – insbesondere, weil unterschiedliche Handlungen unterschiedliche steuerliche Folgen haben können. Wichtig ist insbesondere, alle folgenden Punkte bereits im Vorfeld zu kennen und zu analysieren, um die Aspekte bei Immobilien- und Grundstücksfinanzierung korrekt einzubeziehen – andernfalls kann eine empfindliche Finanzierungslücke drohen.
Grundstückskauf
Der reine Erwerb von einem Stück Land ist in steuerlicher Hinsicht ein verhältnismäßig leicht zu überblickender Fall. Denn es fällt prinzipiell nur die Grunderwerbsteuer an. Diese gilt sowohl für bebaute als auch unbebaute Immobilien. Die Höhe orientiert sich stets prozentual am Kaufpreis – allerdings von Bundesland zu Bundesland teils stark unterschiedlich. Grob beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell (Mitte 2025) zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Aufgeschlüsselt nach Bundesländern verteilen sich die Werte folgendermaßen:
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn es sich um einen Verkauf an einen engen Verwandten handelt. Konkret an Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder sowie Enkel, wenn deren Eltern bereits verstorben sind.
Bei Privatpersonen fällt im Normalfall keine Umsatzsteuer an – im Gegensatz zu gewerblichen Käufern. Es existieren allerdings Sonderfälle:
1
Kauf von einem Unternehmen
Kauf von einem Unternehmen, das auf die Umsatzsteuerpflicht optiert. Etwa ein Bauträger, der auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet, um seine Vorsteuer ziehen zu können.
2
Kürzlich errichteter Neubau
Kauf eines bebauten Grundstücks, dessen Bebauung weniger als fünf Jahre zurückliegt und das noch nicht oder nur kurz genutzt wurde.
3
Gewerbliche Vermietung
Kauf zum Zweck einer umsatzsteuerlichen Vermietung – etwa als Büro oder Einzelhandel, nicht jedoch als Wohnraumvermietung.
Wichtig: Handelt es sich um einen Bauträgerkauf, dann erwirbt der Käufer zwar Grundstück und Bauvertrag als Paket. Jedoch ist nur die Bauleistung umsatzsteuerpflichtig – nicht das Gesamtpaket.
Grundstücksbebauung
Wird ein erworbenes Grundstück bebaut – so wie es bei Bauland bei nahezu 100 Prozent aller Fälle geschieht – dann kommen auf den Käufer Umsatzsteuern zu. Konkret auf die Bauleistungen von Unternehmen. Diese werden mit den üblichen 19 Prozent besteuert.
Im Gegensatz zum Grundstück kann das Gebäude im Fall einer Vermietung steuerlich abgeschrieben werden. Konkret die Anschaffungs- und Herstellungskosten. Für Privatbesitzer ergeben sich ferner keine einkommensteuerlichen Vorteile durch Abschreibung. Bei einer Vermietung hingegen können Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden.
19%
Umsatzsteuer
Auf alle Bauleistungen von Unternehmen
0%
Abschreibung
Für Privatbesitzer ohne Vermietungsabsicht
100%
Darlehenszinsen
Steuerlich absetzbar bei Vermietung
Grundstücksbesitz
Auch nach Kauf und etwaiger Bebauung bleibt ein Grundstück in steuerlicher Hinsicht „aktiv“:
Grundsteuer
Diese Steuer fällt grundsätzlich an und wird jedes Jahr von der zuständigen Kommune erhoben. Ihre Höhe errechnet sich seit der Neugestaltung des ganzen Grundsteuerwesens nach der Formel Grundsteuerwert (u.a.
Bodenrichtwert & statistische Nettokaltmiete) x Steuermesszahl (primär die konkrete Art des Grundstücks) x Hebesatz (ein von der Kommune festzulegender Multiplikator).
Einkommenssteuer
Diese Steuer fällt nur dann an, wenn mit der Immobilie Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung generiert werden. Sollte der Besitzer Werbungskosten wie etwa Instandhaltung oder Zinsen geltend machen können, so mindern diese die Steuerlast.
Wichtig: Die neue Grundsteuer wird zwar bereits seit Jahresbeginn 2025 angewendet. Allerdings fehlt bislang noch eine endgültige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungsmäßigkeit der Neugestaltung. Eigentümer müssen daher die neue Grundsteuer zahlen, im Fall eines entsprechenden Urteils könnten jedoch bestehende Bescheide neu bewertet werden.
Grundstücks- bzw. Objektverkauf
Wechselt das Grundstück und ein eventuell darauf befindliches Gebäude den Besitzer, dann fällt für den Käufer wiederum die Grunderwerbsteuer an. In den meisten Fällen bleiben private Verkäufer von zusätzlichen steuerlichen Belastungen verschont. Erneut existieren jedoch Ausnahmen und Sonderfälle:
Sonderfall Erbschafts- und Schenkungssteuer
Zwischen Verwandten kann ein Grundstück auch unentgeltlich übertragen werden. Gut für den Käufer – mitunter aber schlecht für den Staat. Zur Vermeidung von Einnahmeausfällen existieren zwei Steuerarten. Die primären Unterschiede:
In beiden Fällen existieren einheitliche Freibeträge, die sich aus dem Verwandtschaftsgrad beider Parteien zueinander und der Besitzstruktur des Objekts ergeben. Sie beziehen sich auf den Verkehrswert der Immobilie. Ist dieser höher als der Freibetrag, dann müssen die Steuern lediglich auf die Summe gezahlt werden, die jenseits des Freibetrags liegt.
Ein besonderer Effekt entsteht, wenn die Immobilie im Besitz mehrerer Personen ist. Geht beispielsweise ein Haus, das beiden Eltern gehört, auf die gemeinsame Tochter über, gelten die addierten Steuerfreibeträge beider Eltern – 800.000 statt 400.000 Euro.
Wichtig: Die Erbschaftsteuerbefreiung gilt grundsätzlich nur, wenn das Objekt vom begünstigten für mindestens zehn Jahre gehalten wird. Dies soll missbräuchliche Nutzungen der Steuerbefreiung unterbinden.
